Az értékbecslés megbízhatósága

Beküldte Kiss László - 2014. máj. 03. 01:39
Téma: 

 Az utóbbi években az érdeklődés középpontjába került az értékbecslő szakma. Hallani lehet áron alul értékelt ingatlanokról, túlárazott műszaki berendezésekről, műtárgyakról. Igazságügyi szakértőket gyanúsítanak a korrupció támogatásával, a valóságtól eltérő, a megrendelő elvárásaihoz igazodó becsült érték megállapításával. De mit értünk valóságos értéken? Mennyit ér ténylegesen egy vagyontárgy? Hogyan lehet megbecsülni a pénzben kifejezett értékét?

Az értékbecslés alaptétele, hogy minden annyit ér, amennyiért el lehet adni. Ebből következik, hogy egy tárgy értéke objektív tulajdonságain kívül függ az érdekeltek szubjektív ítéletétől is. Hogy melyik tényező milyen mértékben befolyásolja az értéket, az csak az adásvételi megállapodás pillanatában dől el. Az új termékek ára sem állandó, 20-30% százalékos eltérések is előfordulnak helytől, időtől, kereskedőtől, gazdasági környezettől függően. A használt tárgyak esetében még nagyobb különbségek is kialakulhatnak. Éppen ezért a leggondosabban kimunkált becsült érték sem garantálja, hogy annyiért el lehet adni az adott tárgyat. A megbízójukat reálisan tájékoztató szakértők meg is jegyzik a szakvéleményükben, hogy a becsült értéktől adott esetben akár 20-30 százalékos eltérés lehet a tényleges értékesítés során.

1. Egy használt tárgy becsült értékét legegyszerűbb esetben az új tárgy árából lehet kialakítani. Ha a használt tárgynak létezik jelenlegi kereskedelmi ára, akkor azt lehet tekinteni bázisnak, és azt kell csökkenteni a használt tárgy korától és műszaki állapotától függően. A csökkentés mértékének megállapítását segíthetik katalógusok, amortizációs táblázatok, jogszabályban megállapított éves leírási kulcsok, de legfőképpen a szakértő tapasztalata.
2. Ha az adott tárgy már nem kapható újként a kereskedelmi forgalomban, akkor a beszerzési ár tekinthető bázisnak. Első lépésként meg kell határozni a beszerzési ár jelenértékét a hivatalos inflációs adatok figyelembevételével, majd ezután folytatjuk a számítást az 1. pontban leírtaknak megfelelően.
3. Egyedi létesítmények, berendezések esetén nem beszélhetünk kereskedelmi árról, mert minden egyes termék más adottságokkal rendelkezik. Kiindulásképpen a létesítmény újraelőállítási költségét lehet figyelembe venni, amit az 1. pont szerint csökkenteni kell a kor és műszaki állapot függvényében. A jelenkori létesítési költségbe bele kell számítani a tervezési, kivitelezési munkadíjakat, anyagárakat, beszerzési és szállítási költségeket, energia költségeket stb. Ebbe a kategóriába tartoznak például az építmények, egyedi gépi berendezések.
4. Termelő berendezések, üzemek esetén alkalmazzák a hozamszámításon, megtérülésen alapuló módszert. Megállapítják a létesítmény működtetésével elérhető éves hozamot, meghatározzák a befektetett tőke években kifejezett elvárt megtérülési idejét, majd képezik a kettő szorzatát, ami a bázisértéket adja. A bázisértéket módosíthatják a kockázat mértékétől függő tényezővel.
5. A piaci kereslet-kínálat értékmódosító hatását mindegyik módszer alkalmazásánál figyelembe lehet venni. Vannak olyan esetek, ahol döntő mértékben a piac befolyásolja az értéket, mivel nem határozható meg előállítási költség vagy kereskedelmi árfolyam. Ilyen például a termőföld, építési telek, műtárgy stb.

A fentiekből kitűnik, hogy az értékbecslés nagy bizonytalansággal végrehajtható szakértői feladat. Bármilyen körültekintő, precíz kalkulációt is alkalmaz, az emberi tényezővel nem tud számolni, pedig az a kisforgalmú, nagy értékű tárgyak esetében döntő jelentőséggel bírhat.

Kecskemét, 2014.
Kiss László villamosmérnök, igazságügyi szakértő